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行业透视 | 土地“小阳春”过去半年,地价降了多少?

作者:时间:2019-11-18 09:19浏览:

  导 读

  商场机制传导有必定的滞后性,跟着供地量变多,未来存在下载918博天堂ag厅地价下降的空间。

  ◎  研讨员 / 谢杨春、吴嘉茗

  土地商场阅历了3、4月份时间短的“窗口期”和“小阳春”后,溢价率下滑、成交均价走低,中心目标来看二季度末以来土地降温显着,房企出资情绪也益发慎重,商场回归理性是大势所趋。

  但地价真的下降了么?规划绑架下,房企等候的下一个出资窗口期又何时降临?

  01

  近两月可比地价较上半年窗口期相等

  地价涨幅显着放缓

  从近两个月(9月、10月)要点监测城市成交的地块(含宅)与周边3公里范围内成交地块(含宅)各年度比照状况而言,土地价格坚持年年上涨态势。比照2016年平均上涨了94%,比照2017年也有67%的涨幅。

  尽管可比地价没有下降,但涨幅却大幅收窄。即便是本年3、4月份,土地商场“窗口期”半年往后,可比地价仍旧横盘运转。在政府无意调低出让底价、维稳楼板价、操控溢价率的状况下,同一板块内部,土地价格下行的现象现已较为稀有。

  就2019年改变来看,土地商场方面各项目标如溢价率、流拍率等都体现了商场下行趋势,但真实的中心目标——可比地价其实全体并没有呈现显着降幅。当时土地商场实际上处于“预期下行,底线未降”的状况。在调研城市土拍状况中,部分三四线现已呈现了土地流拍和土拍无人问津的现象,但政府关于供地的价格依然坚持慎重,这也是可比地价没有下降的原因之一。估计未来商场机制传导加速,土地回归理性之下,政府也会对土地商场做出必定反响,未来可比地价有下降的趋势。关于身处土地商场并不炽热、但出让底价较高的三四线城市的企业来说,应等候下一波窗口期的降临,继续重视所在城市的土地出让,乘机“捡漏”。

  02

  城市地价走势分解显着

  南通、西安、武汉地价三年最高

  尽管9-10月地市全体体现低迷,但仍有部分城市依托于坚实的经济基础、预期规划利好、方针相对宽松等要素影响,地价继续平稳上行,典型城市包含:姑苏、武汉、西安等中心城市,还有南通这样接近上海,受方针规划利好显着的三四线城市。

  此类城市2019年9-10月份成交地块的地价与过往任何时间段成交地价比较都体现为上涨,例如南通2019年9-10月份的地价比较2016年现已上涨了182%,比较2019年平均成交也上涨了6成左右,在地市冷淡的时分,南通的地价上涨体现杰出,万科、碧桂园频频落子。当然这类城市地价处于前史高点,房企在此类城市拿地仍需坚持理性,重视项目赢利空间。

  相应地,有一部分城市2019年9-10月份成交地块的地价比较前几年有所下行,典型的如海口、昆明、漳州等地,此类城市现在处于拿地窗口期,企业可重视城市中心地块,择优拿地。海口从2018年开端遭到方针约束,楼市地市均有所下行,在2019年9-10月份,地价比较2019年上半年有所上涨,但仍未回到2018年及曾经水平。从地市体现来看海口存在回温的或许,不过最大的影响要素仍是方针。

  另,部分城市2019年地价下行体现显着,但仍高于2018年及曾经的价格水平,典型包含长春、南宁、青岛,还有一些城市如南京、无锡等9-10月份成交价低于3-4月小阳春时期地价,但也高于全年平均水平。关于此类城市来说,土地价格刚刚开端下行,未来估计将有窗口期降临,企业可继续重视城市土地商场。

  归纳来看,尽管近几个月来土地商场体现“凉凉”、流拍频发,实际上要点城市可比地价并未下降。土地商场如此体现的原因有二:一方面土地出让价格受政府供地价格的影响,遭到地方政府财务压力要素搅扰;另一方面,商场机制传导有必定的滞后性,跟着供地量变多,未来存在地价下降的空间。从不同城市的体现来看,有些城市现已进入了调整期,价格开端下行,而有些城市价格依然居高不下。关于现已进入调整期的城市来说,企业可继续重视优质地块,出资战略应该更聚集,争夺“捡漏”,关于还处于地价高位的城市来说,企业拿地仍需慎重,规划和赢利的挑选中,活下来才最重要。

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